买公寓的人真的傻X?我看你们眼光也太狭隘了......

  原创我是房二娃昨天我要分享

  二娃说

  没有人可以永远年轻,但萧亚轩的男朋友可以!

  

  前两天,二娃看到朋友圈,有很多人都在转发一篇叫《最严“禁公寓令”出台:今天排队买公寓,明天排队去站岗!》的文章,我也点进去简单看了一下,大概的逻辑就是:“公寓已彻底丧失生存空间,买公寓就是一种被人收割智商税的愚蠢行为”。

  我们先不管写这篇文章的作者目的是什么,反正,在二娃眼中,这个观点是“一杆子打翻一船人”的做法,既不客观,也不负责。

  说句良心话吧,其实,大多数来咨询我能不能买公寓的人,我也基本都秉持着“能买住宅,就别买公寓”的观点劝说对方,但有些人,他们是真的没办法买住宅了,所以,买公寓就真的成了傻逼行为了吗?

  答案,明显不是!

  

  ◎ 5月份,来咨询我能不能买公寓的网友

  正所谓“你不是我,你凭什么说,我的选择就一定是错误的?”

  二娃承认,公寓的确有非常多的缺点,但这并不意味着,它就一无是处了,更不能随意下定“公寓不能买,买公寓铁定血亏,傻逼才卖!”这样的结论。

  首先,公寓确实有很多不足,但与此同时,它也有很多优点。

  

  ◎ 公寓示意图

  公寓优点和缺点并存

  公寓的缺点

  ① 产权40年居多,要比住宅少30年产权。

  ② 商业性质,水电费、物业费、停车费高。

  ③ 公寓二次转手时比较难,且税费(契税,以及二手交易税费)尤其高。

  ④ 升值潜力,价格涨幅,受限制,比不上住宅。

  ⑤ 一层多户,采光差,大多不通天然气,做饭仅限电磁炉。

  ⑥ 贷款难(最多贷10年),最低首付5成,很多楼盘要求1-2年内全款付清。

  ⑦ 不能落户,没有学位。

  公寓的优点

  ① 不限购、不占名额,再买住宅,可享受首套房待遇。

  ② 面积小,总价低,单价也通常比同位置住宅便宜30%,门槛相对较低。

  ③ loft越来越多,适合年轻人的审美,设计更具个性化。

  ④ 买一层送一层,实用面积高。

  ⑤ 卖核心地段用于出租,回报率高。

  ⑥ 通常情况下,公寓周边交通及配套更为齐全,生活品质更高。

  当然,很多人坚持不买公寓,其实,最大的原因在于,公寓再次出售时,税费真的太高了。

  不信,我们来看一张税费清单!

  

  从上图可以发现,买公寓时,所缴的税费为总房款的3.05%,当再次转卖时,税费则高达12.1%。

  大家都知道,现在卖房的人,通常报价都为实收价,所以,这些税费全部由买家承担,说得通俗一点就是,买套二手公寓,买家总共要缴纳15.15%的税费。

  这是什么概念?

  按一套200万的公寓来算,在二次转卖时,光是税费就要缴纳30万,你说,谁敢买啊!

  所以,买公寓之前,只要你自己能搞清楚这些利弊关系,而公寓的缺点,正是你不在乎的,那二娃觉得,还是完全可以买的!

  比如下面这位网友,他就是那种很适合买公寓的人!

  

  ◎ 购房群聊天截图

  正如他所说“现在我手上有50-60万,怎么办?住宅,买不了,一是限购,二是资金量小。买股票?我又不想当韭菜!买期货?我却不懂,不敢碰,买黄金?买外汇?好像也有风险!难道我只能眼睁睁的看着这笔钱贬值吗?想来想去,除了公寓投资门槛小,回报率稳定,我不知道还能干什么!”

  他还补充说“本人10年,2.2万/㎡买了珠江新城地铁上盖公寓,150方,现在5万多/㎡,抛售分分钟有人买,我承认在升值方面,远不如住宅,但是租金1.8万/每月,跑赢我另外一套住宅,基本没断过租客。至于你们说的学位,我不需要,你们说流通性不好?对不起,我的目的就是不让钱贬值,打算长期持有,所以流不流动,无所谓。”

  所以说,买公寓真的傻逼吗?反正,在他身上,我看到的倒是一种智慧!

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  那些买了公寓的人,都血亏了吗?

  说到这里,可能又会有很多人diss我了:说这些干啥用啊,买公寓的,你不知道有多少人血亏了!

  哦~这真的吗?

  于是,二娃前后去采访了身边多位买了公寓的人,结果发现,仅有2位后悔,而绝大多数人,收益还挺不错。

  

  买家:威少

  2016年,威少因为没有购房名额,在萝岗敏捷广场买了一套54㎡的公寓,总价53万,目前每月收租2600元,年回报率达5.8%。

  威少说:“同小区,同户型的公寓,目前二手房市场报价已经100万了,这么一算,我买的这套预计增值47万。另外,我在南沙,以总价220万买的一套商品房,目前每月收租仅2300元,还不如这套公寓的租金回报率高。”

  

  买家:陈先生

  2014年,陈先生因为名额和资金问题,没办法再买住宅,于是,在番禺奥园城市天地买了两套公寓,一套47㎡、一套57㎡,两套合计总价200万,装修时,陈先生把两个户型打通了,做成了办公楼的复式住宅进行出租,目前每月收租元,回报率高达7.2%。

  陈先生如实说到,“如果当时用这个钱去买了一套住宅,可能未必有这么高的租金回报率,而且,即使住宅的房价涨了,那也仅是账面数字,因为我家没有卖过房子。”

  

  买家:徐小姐

  几年前,徐小姐在潭村珠光星御国际买了一套公寓,总价170万,目前每月收租7500元,回报率5.3%。据徐小姐透露,其他很多业主目前已经租到8000元/月了。

  

  买家:空白

  2017年,空白在白云嘉禾望岗旁边的嘉大广场买了一套公寓,没有产权,只有25年使用权,总价40万左右,目前已经出租,每个月收租1800元,租金回报率有5.4%,仅需18.5年就能将本钱赚回来。

  我问他买这套房子后悔没有,他是回答说:“反正买这套房子,我没有后悔,毕竟它还在“下蛋”,钱存银行也是存,收租也是收,我是那种有闲钱就想投资物业的人,住宅没有名额了,只能看公寓和商铺。”

  当然,也不是没有人后悔的,比如下面这两位,肠子都悔青了!

  

  买家:Emily

  Emily:“问一下有没有群友想接笋盘?广钢新城壹城广场28平方复试小公寓,我买56万,现在首付+月供一共给了30多万,明年2020.6.30收楼,使用权29年,开发商说可以返租八年,每个月2500左右,现在只想收回来成本,因为家里人创业开公司,现在手头资金紧张需要现金流,哎~”

  了解更多可点击?:一个广州妹子,三次买房的失败案例!

  二娃解释:该网友,2年前,在广钢壹城广场以50万+的总价,买了一套28㎡的复式公寓,目前价格不仅没有涨,她想亏本抛售,甚至也没人要......

  

  买家:小超

  我问:小超,你是不是买了一套公寓,现在后悔不?

  结果他说:2017年10月,当时不太懂,脑子抽筋,在佛山新城买了一套公寓,好后悔,现在准备等延期交楼,然后退房。你该不会是要写文章抨击公寓吧?求你先别抨击公寓,买公寓的业主已经好惨了,让我先解套再写吧......

  我:............你TM把我想成什么人了?我是这种人吗?

  由此可见,公寓并不是你想买就能买,关键是,你适不适合买,你究竟买没买对?

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  什么人适合买公寓?

  那么,什么样的人才适合买公寓呢?

  在我看来,既不求学位,也不求升值,而且有点闲钱又不多,没有其他渠道投资的人,他们就很适合买一套好地段的公寓用来投资使用。

  而且,买公寓,你短期内一定不能转卖,而是长期持有,用来慢慢收租,否则确实没赚头!

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  买公寓怎么买?

  如果你的条件真的只能买公寓,那么我建议你认准以下几个条件:

  ① 不是位于城市/区域/板块的中心地段,不要买!

  ② 不是靠近地铁口,交通只能靠公交或打车的,不要买!

  ③ 周边没有产业,没有很多办公写字楼、没有繁华商圈、没有很多大型知名企业的,不要买!因为买了根本没人租。

  ④ 价格不低不要买,比如周边住宅卖4万/平米,公寓却要卖3万/平米,这种还是别买了,不划算,反正价格要足够低。

  ⑤ 卖使用权的、集体制土地的(小产权房)不要买!

  最后,请记住一点:如果,你是刚需买家,首套房,而且是买来自住的,那我建议你还是买住宅吧,这种情况,如果还硬是去买公寓,那真的有点傻逼了!

  嗯,今天这篇文章应该写得是相当客观了吧,要是再来哔哔吐槽我,我必定和你死磕到底!

  本文为一点号作者原创,未经授权不得转载

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  二娃说

  没有人可以永远年轻,但萧亚轩的男朋友可以!

  

  前两天,二娃看到朋友圈,有很多人都在转发一篇叫《最严“禁公寓令”出台:今天排队买公寓,明天排队去站岗!》的文章,我也点进去简单看了一下,大概的逻辑就是:“公寓已彻底丧失生存空间,买公寓就是一种被人收割智商税的愚蠢行为”。

  我们先不管写这篇文章的作者目的是什么,反正,在二娃眼中,这个观点是“一杆子打翻一船人”的做法,既不客观,也不负责。

  说句良心话吧,其实,大多数来咨询我能不能买公寓的人,我也基本都秉持着“能买住宅,就别买公寓”的观点劝说对方,但有些人,他们是真的没办法买住宅了,所以,买公寓就真的成了傻逼行为了吗?

  答案,明显不是!

  

  ◎ 5月份,来咨询我能不能买公寓的网友

  正所谓“你不是我,你凭什么说,我的选择就一定是错误的?”

  二娃承认,公寓的确有非常多的缺点,但这并不意味着,它就一无是处了,更不能随意下定“公寓不能买,买公寓铁定血亏,傻逼才卖!”这样的结论。

  首先,公寓确实有很多不足,但与此同时,它也有很多优点。

  

  ◎ 公寓示意图

  公寓优点和缺点并存

  公寓的缺点

  ① 产权40年居多,要比住宅少30年产权。

  ② 商业性质,水电费、物业费、停车费高。

  ③ 公寓二次转手时比较难,且税费(契税,以及二手交易税费)尤其高。

  ④ 升值潜力,价格涨幅,受限制,比不上住宅。

  ⑤ 一层多户,采光差,大多不通天然气,做饭仅限电磁炉。

  ⑥ 贷款难(最多贷10年),最低首付5成,很多楼盘要求1-2年内全款付清。

  ⑦ 不能落户,没有学位。

  公寓的优点

  ① 不限购、不占名额,再买住宅,可享受首套房待遇。

  ② 面积小,总价低,单价也通常比同位置住宅便宜30%,门槛相对较低。

  ③ loft越来越多,适合年轻人的审美,设计更具个性化。

  ④ 买一层送一层,实用面积高。

  ⑤ 卖核心地段用于出租,回报率高。

  ⑥ 通常情况下,公寓周边交通及配套更为齐全,生活品质更高。

  当然,很多人坚持不买公寓,其实,最大的原因在于,公寓再次出售时,税费真的太高了。

  不信,我们来看一张税费清单!

  

  从上图可以发现,买公寓时,所缴的税费为总房款的3.05%,当再次转卖时,税费则高达12.1%。

  大家都知道,现在卖房的人,通常报价都为实收价,所以,这些税费全部由买家承担,说得通俗一点就是,买套二手公寓,买家总共要缴纳15.15%的税费。

  这是什么概念?

  按一套200万的公寓来算,在二次转卖时,光是税费就要缴纳30万,你说,谁敢买啊!

  所以,买公寓之前,只要你自己能搞清楚这些利弊关系,而公寓的缺点,正是你不在乎的,那二娃觉得,还是完全可以买的!

  比如下面这位网友,他就是那种很适合买公寓的人!

  

  ◎ 购房群聊天截图

  正如他所说“现在我手上有50-60万,怎么办?住宅,买不了,一是限购,二是资金量小。买股票?我又不想当韭菜!买期货?我却不懂,不敢碰,买黄金?买外汇?好像也有风险!难道我只能眼睁睁的看着这笔钱贬值吗?想来想去,除了公寓投资门槛小,回报率稳定,我不知道还能干什么!”

  他还补充说“本人10年,2.2万/㎡买了珠江新城地铁上盖公寓,150方,现在5万多/㎡,抛售分分钟有人买,我承认在升值方面,远不如住宅,但是租金1.8万/每月,跑赢我另外一套住宅,基本没断过租客。至于你们说的学位,我不需要,你们说流通性不好?对不起,我的目的就是不让钱贬值,打算长期持有,所以流不流动,无所谓。”

  所以说,买公寓真的傻逼吗?反正,在他身上,我看到的倒是一种智慧!

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  那些买了公寓的人,都血亏了吗?

  说到这里,可能又会有很多人diss我了:说这些干啥用啊,买公寓的,你不知道有多少人血亏了!

  哦~这真的吗?

  于是,二娃前后去采访了身边多位买了公寓的人,结果发现,仅有2位后悔,而绝大多数人,收益还挺不错。

  

  买家:威少

  2016年,威少因为没有购房名额,在萝岗敏捷广场买了一套54㎡的公寓,总价53万,目前每月收租2600元,年回报率达5.8%。

  威少说:“同小区,同户型的公寓,目前二手房市场报价已经100万了,这么一算,我买的这套预计增值47万。另外,我在南沙,以总价220万买的一套商品房,目前每月收租仅2300元,还不如这套公寓的租金回报率高。”

  

  买家:陈先生

  2014年,陈先生因为名额和资金问题,没办法再买住宅,于是,在番禺奥园城市天地买了两套公寓,一套47㎡、一套57㎡,两套合计总价200万,装修时,陈先生把两个户型打通了,做成了办公楼的复式住宅进行出租,目前每月收租元,回报率高达7.2%。

  陈先生如实说到,“如果当时用这个钱去买了一套住宅,可能未必有这么高的租金回报率,而且,即使住宅的房价涨了,那也仅是账面数字,因为我家没有卖过房子。”

  

  买家:徐小姐

  几年前,徐小姐在潭村珠光星御国际买了一套公寓,总价170万,目前每月收租7500元,回报率5.3%。据徐小姐透露,其他很多业主目前已经租到8000元/月了。

  

  买家:空白

  2017年,空白在白云嘉禾望岗旁边的嘉大广场买了一套公寓,没有产权,只有25年使用权,总价40万左右,目前已经出租,每个月收租1800元,租金回报率有5.4%,仅需18.5年就能将本钱赚回来。

  我问他买这套房子后悔没有,他是回答说:“反正买这套房子,我没有后悔,毕竟它还在“下蛋”,钱存银行也是存,收租也是收,我是那种有闲钱就想投资物业的人,住宅没有名额了,只能看公寓和商铺。”

  当然,也不是没有人后悔的,比如下面这两位,肠子都悔青了!

  

  买家:Emily

  Emily:“问一下有没有群友想接笋盘?广钢新城壹城广场28平方复试小公寓,我买56万,现在首付+月供一共给了30多万,明年2020.6.30收楼,使用权29年,开发商说可以返租八年,每个月2500左右,现在只想收回来成本,因为家里人创业开公司,现在手头资金紧张需要现金流,哎~”

  了解更多可点击?:一个广州妹子,三次买房的失败案例!

  二娃解释:该网友,2年前,在广钢壹城广场以50万+的总价,买了一套28㎡的复式公寓,目前价格不仅没有涨,她想亏本抛售,甚至也没人要......

  

  买家:小超

  我问:小超,你是不是买了一套公寓,现在后悔不?

  结果他说:2017年10月,当时不太懂,脑子抽筋,在佛山新城买了一套公寓,好后悔,现在准备等延期交楼,然后退房。你该不会是要写文章抨击公寓吧?求你先别抨击公寓,买公寓的业主已经好惨了,让我先解套再写吧......

  我:............你TM把我想成什么人了?我是这种人吗?

  由此可见,公寓并不是你想买就能买,关键是,你适不适合买,你究竟买没买对?

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  什么人适合买公寓?

  那么,什么样的人才适合买公寓呢?

  在我看来,既不求学位,也不求升值,而且有点闲钱又不多,没有其他渠道投资的人,他们就很适合买一套好地段的公寓用来投资使用。

  而且,买公寓,你短期内一定不能转卖,而是长期持有,用来慢慢收租,否则确实没赚头!

  

  ◎ 图片来源于广州塔

  买公寓怎么买?

  如果你的条件真的只能买公寓,那么我建议你认准以下几个条件:

  ① 不是位于城市/区域/板块的中心地段,不要买!

  ② 不是靠近地铁口,交通只能靠公交或打车的,不要买!

  ③ 周边没有产业,没有很多办公写字楼、没有繁华商圈、没有很多大型知名企业的,不要买!因为买了根本没人租。

  ④ 价格不低不要买,比如周边住宅卖4万/平米,公寓却要卖3万/平米,这种还是别买了,不划算,反正价格要足够低。

  ⑤ 卖使用权的、集体制土地的(小产权房)不要买!

  最后,请记住一点:如果,你是刚需买家,首套房,而且是买来自住的,那我建议你还是买住宅吧,这种情况,如果还硬是去买公寓,那真的有点傻逼了!

  嗯,今天这篇文章应该写得是相当客观了吧,要是再来哔哔吐槽我,我必定和你死磕到底!

  本文为一点号作者原创,未经授权不得转载